WOZ-waarde berekenen, hoe doet de gemeente Bloemendaal (en andere) dat?

Zelf de WOZ waardeopbouw berekenen met een spreadsheet (solved)

• De gemeente is verplicht de onderliggende gegevens te verstrekken, omdat de eigenaar het recht heeft de berekening van de gemeente te controleren. (Hoge Raad uitspraken).
• Hoe werkt de Waardeopbouw berekening om via vergelijkbare huizen tot de waarde €/m³ of €/m² voor jouw woning te bepalen?
• Wat wordt aangeduid met de KOUDVL correctie factoren?
• Hoe kan ik de grondwaarde berekenen als ik de grondwaardetabel heb? Hoe werken de knikpunten?
• Spreadsheet om de waardeberekening te controleren of aan te passen.
• Spreadsheet om aan de hand van de inhoud en grondoppervlakte de waarde van een woning te bereken.
• Wat is het PMA formulier? Woning gekocht? Dan kan de gemeente vragen een PMA formulier in te vullen. De gegevens worden gebruikt voor de WOZ-waarde van uw woning.

Reken het zelf na met een spreadsheet inclusief 5 schaals waardefactoren voor onderhoud, ligging, voorzieningen en kwaliteit  (KOUDVL). Het taxatierapport laat niet zien hoe de gemeente echt tot een waardering komt, omdat geen inzage gegeven wordt in de achterliggende berekening. Deze waardeopbouw berekening en de bijbehorende grondstaffels, kunnen bij de gemeente opgevraagd worden. Dat verschaft helderheid over de parameters die gebruikt worden voor de WOZ-waarde.

Let op! Het waardeloket.nl weerspiegelt niet altijd de actuele situatie.

WOZ spreadsheets.

Gebruik voor eigen risico. Geen aansprakelijkheid. Vrij te gebruiken en aan te passen en te verspreiden volgens GNU license.

WOZ-waarde berekenen met behulp van 3 vergelijkbare objecten. In vijf stappen wordt de WOZ-waarde van een woning berekend:

WOZ waardeopbouw berekening v0.25.xls (MS excel format)

WOZ waardeopbouw berekening v0.25.ods (open document format - bijvoorbeeld met het gratis te gebruiken LibreOffice calc)

Berekening van de WOZ-waarde van één woning aan de hand van de m3 prijs en de perceeloppervlakte:

WOZ-waardeberekening voor 1 woning ver 2.45 (open document format - bijvoorbeeld met het gratis te gebruiken LibreOffice calc)

WOZ-waardeberekening voor 1 woning ver 2.45.xls  (MS excel format)

Correctiefactoren.

Er worden (KOUDVL) correctiefactoren gebruikt om de verschillende aspecten van de woning te waarderen. We proberen er achter te komen welke kenmerken verbonden zijn aan de volgende groepen

• Kwaliteit/Luxe
• Onderhoud (verwerk, kozijnen, glas, verwarming etc.)
• Uitstraling
• Doelmatigheid
• Voorzieningen (bijv oude keuken, badkamer, toilet)
• Ligging (deze hoort bij de grondwaarde) (20% per factor)

Voor de waardering wordt een  5 punts schaal gebruikt. Het midden van de schaal, factor 3, geeft geen aanpassing (0%). Bij een waardering lager dan 3 wordt de waarde verminderd. De factoren 4 en 5 leiden tot een hogere waardering.

1. Slecht (bij onderhoud:achterstallig onderhoud)
2. Matig (bij onderhoud: onderhoud noodzakelijk)
3. Voldoende (bij onderhoud:niet op korte termijn)
4. Goed
5. Uitstekend

Hoe werkt een grondwaarde-tabel en wat is een knikpunt?

Een voorbeeld. De staffel kan bij de gemeente opgevraagd worden.

Voor een perceeloppervlakte van 313m² ziet de berekening er dan zo uit:

N.B. De correctie-factor voor de ligging (3) in de berekening is de mediane waarde (geen correctie).
Per correctiefactor voor de ligging wordt 20% bijgeteld of afgetrokken.
bijvoorbeeld: factor 1 = -(3-1)*20% =  -40% aftrek
bijvoorbeeld: factor 4 = -(3-4)* 20% = +20% bijtellen

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast voor het juist en consistent invoeren van de primaire en secundaire objectkenmerken; op de burger rust bij betwisting van de bij de objectkenmerken passende waarden de bewijslast dat het computerprogramma geen systematische vergelijking uitvoert met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel dat het toezicht van de Waarderingskamer heeft gefaald.

Reacties en documenten van andere WOZ waarderingen worden zeer op prijs gesteld. Zo kunnen we een database bouwen. Email:geert@meddens.eu Voor documenten is een secure upload channel.

WOZ computerprogramma

Er wordt veel gewicht toegekend aan de algoritmes in het WOZ computerprogramma. Deze ontrekken zich echter aan het zicht. Een voorbeeld van een gemeentelijke waardeopbouw berekening.jpg, die fout gaat doordat geen van de inhouden klopt. De indruk kan ontstaan, dat de correctiefactoren van woning 3 worden gebruikt om op een bepaalde waarde uit te komen. Dit is niet toegestaan volgens de WOZ wet. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast voor het juist en consistent invoeren van de primaire en secundaire objectkenmerken en het maken van correcte NEN2580 berekeningen (gaat heel vaak fout).

NEN2580, norm voor bereken oppervlakte/inhoud

Voor het controleren van de NEN2580 berekeningen, kan het handig zijn om de bouwtekeningen van de verschillende woningen in te zien of om op te vragen. Voor Haarlem en omgeving zijn veel bouwtekeningen en vergunningen te vinden in het Noord-Hollands Archief te Haarlem. Handig om te fotograferen. Kijk ook naar de te vergelijken woningen (Funda e.d.) wat de staat is of om te zien of deze uitgebouwd zijn. Bij twijfel aan de inhouden of oppervlaktes in het waarde-oordeel, vraag aan de gemeente of zij de NEN2580 berekening wil overleggen en vraag of zij de vakken met de afmetingen ingevuld wil laten (en dus niet blanco maakt!). Bureau's die cursussen aanbieden voor bouwberekeningen merken op dat de berekeningen heel vaak fout gaan. Indien een zaak bij de rechter komt is een gedegen onderbouwing noodzakelijk. De vergelijkbare woningen mogen niet meer dan 30% afwijken.

De waarderingskamer.nl is de instantie die uitleg geeft en controleert.

Verkoopprijs niet altijd WOZ waarde

Het is een misvatting dat de eerste WOZ-waarde na aankoop altijd minimaal de aankoopprijs is. Als na aankoop blijkt dat de woning slechter is dan voorzien, kan de WOZ zelfs 2 jaar later nog lager zijn dan de aankoopprijs.

De daling van de WOZ-waarde door achterstallig onderhoud

Volens een uitspraak va de Haagse rechter is de daling van de WOZ niet gelijk aan een offerte voor de herstelkosten van een woning. Op funda is te zien dat het omgekeerde ook geldt. Woningen die met een stel ingrepen in lijn worden gebracht met de huidige mode, brengen meer op dan de investering.

Uitleg wordt nog verder uitgewerkt

Disclaimer/vrijwaring

Bij het maken van alle pagina's op deze site is de grootst mogelijke zorg betracht. Er bestaat altijd de mogelijkheid dat informatie niet juist is. Aan de inhoud van deze Internetsite kunnen géén rechten worden ontleend. Meddens.eu draagt ook geen verantwoordelijkheid voor de informatie op pagina's waar naar verwezen wordt.

Mocht u onvolledigheden of fouten constateren, dan stellen wij het zeer op prijs als u dat ons meldt.